Finanzen

Auch im Geschäftsjahr 2022 orientierten sich die Ziele des Landes Berlin am Wachstum der Stadt. Flächen für die Ansiedlung von Gewerbe, die Schaffung von Wohnraum sowie für die Infrastruktur wurden benötigt, um den Anforderungen gerecht zu werden.

Die Nachfrage nach Immobilien sowie Bau- und Bewirtschaftungsleistungen blieb hoch. Im Rahmen der Flüchtlingsunterbringung erfolgten im Geschäftsjahr 2022 einige Einbringungen sowie Anmietungen.

Gewinn- und Verlustrechnung

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach den Regeln des Handelsrechts aufgestellt und berücksichtigt Erträge und Aufwendungen entsprechend periodengerecht, wobei Unterschiede zwischen Ertrags- und Zahlungswirksamkeit durch entsprechende Bilanzpositionen (z. B. Rechnungsabgrenzungsposten und Rückstellungen) berücksichtigt werden.
Das Geschäftsjahr 2022 war im Wesentlichen durch ein relativ konstantes Geschäftsvolumen gekennzeichnet. Die Umsatzerlöse 2022 betrugen rd. 1.170­Mio. Euro (Vorjahr: rd. 1.149 Mio. Euro) und sind im Vergleich zum Vorjahr leicht höher ausgefallen. Die Verkaufserlöse liegen im Vergleich zum Vorjahr auf geringerem Niveau, da im Geschäftsjahr 2021 einige großvolumige Transaktionen erfolgten. Das Volumen an Erträgen aus Betriebskosten und anderen mieterspezifischen Einnahmen hat im Vergleich zum Vorjahr zugenommen. Diese Positionen sind bis auf den Leerstandsanteil der Betriebskosten durchlaufend. Die Betriebskosten und die Kosten für den übrigen Leistungsbezug belaufen sich spiegelbildlich ebenfalls höher als im Vorjahr.
Das Jahresergebnis liegt mit rd. 284 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 322 Mio. Euro) unter dem Vorjahresniveau, jedoch über den angestrebten Zielen. Der Rückgang des Jahresergebnisses ist vor allem auf geringere Verkaufserlöse zurückzuführen, da die Verkaufsaktivitäten in Umsetzung der politischen Vorgaben des Landes Berlin reduziert wurden.

Erträge

Im Geschäftsjahr 2022 wurden Mieterträge und Erbpachtzinsen in Höhe von rd. 633 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 621 Mio. Euro) erzielt. Die Mieterträge wurden mit behördlichen Nutzer:innen landeseigender Gebäude sowie mit Dritten erzielt. 
Die Betriebs- und Nebenkostenerträge beliefen sich rd. 296 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 257 Mio. Euro). Vor allem die Energiekosten haben sich im Vergleich zum Vorjahr erhöht.
Die Vermarktungserlöse lagen mit rd. 36 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 81 Mio. Euro) unter dem Vorjahreswert und stellen die realisierten Kaufpreiseingänge der im jeweiligen Geschäftsjahr an Käufer:innen übergebenen Immobilien dar. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Beurkundungen in vielen Fällen in früheren Geschäftsjahren erfolgten, da die Erfüllung der Vertragsbedingungen häufig eine entsprechende zeitliche Verzögerung mit sich bringt. Die höheren Verkaufserlöse im Vorjahr resultierten aus Einzelverkäufen, bei denen überdurchschnittlich hohe Kaufpreise erzielt wurden.
Auch im Jahr 2022 konnten noch hohe Kaufpreisvolumen umgesetzt werden. In den Folgejahren ist eher mit abnehmenden Volumen zu rechnen. Im sonstigen Umsatz sind vor allem Erträge aus Leistungen, die im Auftrag der behördlichen Mieter:innen erbracht wurden und die Managementvergütung der BIM enthalten.

Bezogene Leistungen

Als Mietaufwendungen sind im Wesentlichen die bei externen Vermieter:innen anfallenden Mietaufwendungen für die Nutzung der Immobilien durch die Dienststellen des Landes Berlin ausgewiesen. Diese entsprechen den Mieterträgen des Anmietvermögens mit Ausnahme der Mieterträge, die mit Dritten erzielt werden konnten (z. B. Stellplatzvermietungen). Der Mietaufwand in SILB und SODA resultiert aus den Vertragsverhältnissen mit dem BBF und betrug rd. 84 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 75 Mio. Euro). 
Die Betriebs- und Nebenkosten beliefen sich im Jahr 2022 auf rd. 321 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 265 Mio. Euro). In den Betriebs- und Nebenkosten sind Leistungen zur Umlage auf die Mieter*innen enthalten, wobei die größten Positionen auf
 

• Energiekosten
• Ver- und Entsorgung
• Gebäudereinigung
• Wartung und Instandhaltung der Gebäudetechnik
• sowie Bewachungsleistungen
   

entfielen. Diese Leistungen werden überwiegend von Unternehmen am Markt bezogen.
In den bezogenen Leistungen für Betriebs- und Nebenkosten sind auch Leistungen des Landesbetriebs für Gebäudewirtschaft (Betriebsteil A) enthalten. Dieser beschäftigte durchschnittlich 316 Mitarbeiter:innen (Vorjahr: 356) des Landes Berlin, die überwiegend in hoheitlich genutzten Objekten Gebäudedienstleistungen erbrachten (etwa in den Sparten Hausmeister, Pförtner und Gebäudereinigung).

Der Landesbetrieb erhält für seine Leistungen eine marktübliche Vergütung, sodass die behördlichen Mieter:innen verursachungsgerecht mit Kosten in gleicher Höhe belastet werden wie bei einem Leistungsbezug von dritten Dienstleistungsunternehmen. Die über das marktübliche Leistungsentgelt hinausgehenden Kosten werden durch einen Zuschuss aus dem Landeshaushalt gedeckt. Der Zuschaussbedarf wird durch das Ausscheiden von Mitarbeiter:innen in den Ruhestand, die Steuerungsfunktion der BIM und Anstrengungen zur Effizienzsteigerung kontinuierlich vermindert.

Die Bauunterhaltung umfasst Maßnahmen der kleinen Bauunterhaltung (Instandsetzung ohne umlagefähige Betriebskosten), ungeplante Instandsetzungsmaßnahmen sowie nicht aktivierungsfähige Großbaumaßnahmen. Im Geschäftsjahr 2022 wurden für die Bauinstandhaltung rd. 133 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 141 Mio. Euro) aufgewendet. Hinzu kommen Baumaßnahmen zum Abbau des bilanzierten Instandhaltungsstaus in Höhe von rd. 160 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 109 Mio. Euro). Diese wirken sich auf den Gebäudezustand wertverbessernd aus und stellen deshalb einen Zuwachs im Anlagevermögen der Bilanz dar. Das gesamte Volumen, das für bauliche Maßnahmen umgesetzt wurde, belief sich somit auf rd. 293 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 250 Mio. Euro) und ist somit sichtbar erhöht worden.

Der Vermarktungsaufwand betrug im Geschäftsjahr 2022 rd. 4 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 2 Mio. Euro). Unter dieser Position sind vor allem Kosten für die Beseitigung von Altlasten, Erschließungskosten sowie Kosten der Grundstücksqualifizierung ausgewiesen.
Der übrige Leistungsbezug belief sich per 31.12.2022 auf rd. 163 Mio. Euro (Vorjahr: 172 Mio. Euro). Die größte Position sind hierin die Leistungen, die mieterspezifisch beauftragt werden. Diese Kosten werden den Mieter:innen weiterbelastet und sind daher in der Ergebnisrechnung sowie auch bei den Betriebs- und Nebenkosten ein durchlaufender Posten.

Operative Aufwendungen/Steuern

Unter den operativen Kosten sind schwerpunktmäßig Personalkosten und Abschreibungen ausgewiesen. Die operativen Kosten beliefen sich 2022 auf rd. 178 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 169 Mio. Euro). Diese Zahlen setzen sich wie folgt zusammen:

Die Abschreibungen sind bedeutendster Einzelbestandteil der operativen Aufwendungen und liegen mit einem Gesamtvolumen von rd. 102 Mio. Euro (Vorjahr: rd. 97 Mio. Euro) höher als im Vorjahr. Sie betreffen im Wesentlichen die Abschreibungen auf die Gebäude des SILB, des SODA und des BBF. Durch die Einbringung weiterer Immobilien sind die Abschreibungen angestiegen. Weiterhin fielen Abschreibungen für die Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie immaterielle Vermögensgegenstände in geringem Umfang an.